עולם נדל"ן המגורים וההשקעות בישראל מציע מגוון רחב של הזדמנויות יצירת ערך, החל מהתחדשות עירונית בלב ערי הביקוש ועד לרכישת קרקעות בעלות פוטנציאל השבחה עתידי. כמי שמלווה תחום זה מקרוב מזה שנים, נפלה בחלקי הזכות לראות כיצד תהליכים נכונים הופכים נכסים ישנים לדירות חלומות ואדמות חקלאיות לשכונות מגורים פורחות. במדריך המעשי שלפניכם, נבחן שלב אחר שלב כיצד לנהל נכון פרויקטים של התחדשות עירונית לצד השקעות מתוכננות בקרקעות.
שלב 1: אבחון הנכס ומיצוי הפוטנציאל העירוני
השלב הראשון בכל תהליך של התחדשות עירונית הוא פתיחת המפה ובחינת המצב הקיים של המבנה. דיירים רבים הפונים אל קבלנים ויזמים מבקשים לדעת מהן הזכויות המגיעות להם וכמה תשואה יוכלו להפיק מהמתחם. מניסיוני האישי, ראיתי כיצד אזורים שלמים שעברו תהליכי פינוי בינוי בדרום תל אביב שינו כליל את פניהם והעניקו לבעלי הדירות לא רק איכות חיים משודרגת אלא גם זינוק משמעותי בשווי הנכס.
- בדיקת היתכנות ראשונית: יש לבדוק את התב"ע החלה על האזור ולבחון האם המתחם מתאים למסלול פינוי בינוי או תמ"א 38/2.
- התארגנות הדיירים: בחירת נציגות דיירים פועלת ומנוסה בליווי משפטי מתאים.
- בחירת יזם מבצע: עבודה מול חברה בעלת גב פיננסי איתן וניסיון מוכח בשטח.
שלב 2: הגנות, ערבויות ומפרט טכני לדיירים
בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, ביטחון הדיירים הוא מעל הכל. חברת סאל אור חברה לבניין, הפועלת בתחום מזה למעלה מ-30 שנה כדור שלישי ליזמים וקבלני ביצוע, מדגישה תמיד את חשיבות הלווי הבנקאי והערבויות הבנקאיות המלאות מתחילת הדרך ועד למסירת המפתח.
בשלב זה יש לוודא כי סל ההטבות שלכם כולל:
- קבלת דירה חדשה וגדולה יותר הכוללת ממ"ד ומרפסת שמש.
- חניה פרטית הרשומה בטאבו.
- מימון שכר דירה מלא עבור דירה חלופית לכל אורך תקופת הבנייה.
שלב 3: איתור הזדמנויות השקעה בקרקעות
לצד התחדשות עירונית, אפיק מבוקש נוסף ליצירת ערך הוא השקעה בתחום של קרקעות חקלאיות המיועדות לשינוי ייעוד למגורים או מסחר. כאשר רוכשים חלק מקרקע שנשמרת בחלקה על ידי חברה יזמית מנוסה, מרוויחים את הקידום התכנוני, הוצאת היתרים וניהול הקבוצה עד לרישום בטאבו.
שלב 4: התמקדות באזורי צמיחה ופיתוח בצפון
אחד הטיפים החשובים שאני מעניקה למשקיעים הוא להסתכל מעט מעבר למרכז הארץ ולזהות עתודות קרקע בעלות פוטנציאל פיתוח סביבתי ודמוגרפי גבוה. חיפוש ממוקד אחר קרקעות חקלאיות למכירה בצפון מאפשר להיכנס להשקעה בשלבים מוקדמים וליהנות מצמיחת ערך משמעותית לאורך תהליכי התכנון והפיתוח.
- שלב הבדיקה המשפטית: אימות הבעלות ושיעור הזכויות בקרקע.
- שלב התכנון המוניציפלי: מעקב אחר תוכניות מתאר מחוזיות וארציות המקדמות את הפיכת האזור למתחם מגורים או מסחר.
שלב 5: בחירת השותף הנדל"ני הנכון
בין אם מדובר בפרויקט פינוי בינוי מורכב ובין אם מדובר ברכישת עתודות אדמה, מפתח ההצלחה טמון באיכות הביצוע ובשירות הניתן לאורך כל הדרך. חברת סאל אור חברה לבנייןחרתה על דגלה את עקרונות המצוינות, העמידה בלוחות זמנים באמצעות מערכות בקרה מתקדמות, ומתן שירות אישי לכל לקוח ולקוח. בחירה בחברה יזמית ומבצעת כאחד מעניקה לכם שקט נפשי מלא, בידיעה שיש כתובת אחת מקצועית ואחראית מהשלב הראשוני ועד לקבלת המפתח והרישום בטאבו.
מאת: רבקה כהן
